Делайте деньги на работе
В конце 1980-х годов мои друзья Питер и Джули заплатили больше миллиона долларов за квартиру на манхэттенском проспекте Сентрал-Парк-Уэст. Их прекрасные апартаменты площадью более 370 м2 находятся в престижном здании с видом на Центральный парк.
Питер купил эту недвижимость, даже несмотря на свое отрицательное мнение по поводу перспектив экономики. Поэтому я спросил его: «Если ты считаешь, что у страны экономические проблемы, то не следует ли ожидать падения цен па недвижимость? Разве твой мрачный взгляд не означает, что ты на покупке этой квартиры потеряешь деньги?»
«Делайте деньги на работе, а живите в собственном доме», — вот что ответил мне Питер. Он объяснил, что надеется и впредь зарабатывать своей профессией и его не особенно интересует происходящее с ценами на недвижимость. Поскольку он собирается всегда жить в своей новой квартире, то подъемы и падения жилищных цен его не затрагивают.
Философия Питера — «не рассчитывайте зарабатывать на недвижимости» — кажется разумной по трем причинам.
Во-первых, цены на жилье то поднимаются, то надают. Для каждого покупателя дома должен быть свой продавец. Если продавцы не глупцы, то они будут продавать только по обоснованным ценам. Поскольку иногда цены на жилье резко возрастают, то правила «честной игры» требуют, чтобы эти цены иногда падали. Жилье — рискованная инвестиция, поэтому нельзя ожидать, что цены на недвижимость будут постоянно возрастать. Рано или поздно этот рынок станет «медвежьим». Такой прогноз следует как из рационального взгляда на рынки (гипотеза эффективных рынков), так и иррационального.
Во-вторых, на протяжении большей части истории цены на землю и дома действительно то поднимались, то падали. Самый очевидный пример банкротства на рынке недвижимости США — это «пыльная чаша» в 1930-х годах (так называют засушливые районы на западе страны). Однако чтобы упали цены на землю, вовсе не нужна Великая депрессия. Например, в Японии в 1992-2004 годах земля дешевела ежегодно и потеряла почти половину своей стоимости1. Такое значительное падение произошло, даже несмотря на то, что Япония остается одной из богатейших стран мира и не пережила ни одной экономической депрессии.
В-третьих, как следует из теории сравнительного преимущества — одной из самых важных экономических теорий, — большинство людей должны зарабатывать деньги, а не делать их на операциях с недвижимостью. Часто рассказывают историю, произошедшую с профессором Полом Самуэльсоном, лауреатом Нобелевской премии 1970 года в области экономики. Однажды физик попросил его назвать хотя бы одну истинную и нетривиальную экономическую идею. Профессор Сэмюэлсон без колебаний ответил: «Сравнительное преимущество». Что это за теория, и почему она оправдывает осторожное мнение Питера о ценах на недвижимость?
Питер купил эту недвижимость, даже несмотря на свое отрицательное мнение по поводу перспектив экономики. Поэтому я спросил его: «Если ты считаешь, что у страны экономические проблемы, то не следует ли ожидать падения цен па недвижимость? Разве твой мрачный взгляд не означает, что ты на покупке этой квартиры потеряешь деньги?»
«Делайте деньги на работе, а живите в собственном доме», — вот что ответил мне Питер. Он объяснил, что надеется и впредь зарабатывать своей профессией и его не особенно интересует происходящее с ценами на недвижимость. Поскольку он собирается всегда жить в своей новой квартире, то подъемы и падения жилищных цен его не затрагивают.
Философия Питера — «не рассчитывайте зарабатывать на недвижимости» — кажется разумной по трем причинам.
Во-первых, цены на жилье то поднимаются, то надают. Для каждого покупателя дома должен быть свой продавец. Если продавцы не глупцы, то они будут продавать только по обоснованным ценам. Поскольку иногда цены на жилье резко возрастают, то правила «честной игры» требуют, чтобы эти цены иногда падали. Жилье — рискованная инвестиция, поэтому нельзя ожидать, что цены на недвижимость будут постоянно возрастать. Рано или поздно этот рынок станет «медвежьим». Такой прогноз следует как из рационального взгляда на рынки (гипотеза эффективных рынков), так и иррационального.
Во-вторых, на протяжении большей части истории цены на землю и дома действительно то поднимались, то падали. Самый очевидный пример банкротства на рынке недвижимости США — это «пыльная чаша» в 1930-х годах (так называют засушливые районы на западе страны). Однако чтобы упали цены на землю, вовсе не нужна Великая депрессия. Например, в Японии в 1992-2004 годах земля дешевела ежегодно и потеряла почти половину своей стоимости1. Такое значительное падение произошло, даже несмотря на то, что Япония остается одной из богатейших стран мира и не пережила ни одной экономической депрессии.
В-третьих, как следует из теории сравнительного преимущества — одной из самых важных экономических теорий, — большинство людей должны зарабатывать деньги, а не делать их на операциях с недвижимостью. Часто рассказывают историю, произошедшую с профессором Полом Самуэльсоном, лауреатом Нобелевской премии 1970 года в области экономики. Однажды физик попросил его назвать хотя бы одну истинную и нетривиальную экономическую идею. Профессор Сэмюэлсон без колебаний ответил: «Сравнительное преимущество». Что это за теория, и почему она оправдывает осторожное мнение Питера о ценах на недвижимость?
Любой дефицит это поедание мировых накоплений