Следующую подсказку нам дает рисунок 9.4, на котором показан рост количества пустующего жилья в США. Сейчас количество пустующего жилья в США достигло максимальной отметки за все время сбора статистических данных. Это хорошая новость для потенциальных арендаторов, получивших большую власть на переговорах с хозяевами сдаваемой внаем недвижимости. С другой стороны, это однозначно плохая новость для хозяев. А также для владельцев жилья, которые не сдают его арендаторам. Потенциальные покупатели жилья постоянно взвешивают, что им выгоднее — купить собственное или снять, поэтому цены на любую недвижимость зависят от рынка наемного жилья.

На иррациональных рынках психология играет по меньшей мере такую же важную роль, как экономика. На рынке недвижимости заметны как минимум два признака истерии, не отвечающей статистике. Во-первых, на многих рынках люди истерично скупают недвижимость, а такое покупательское поведение характерно для рыночных «пузырей». Во-вторых, в обществе широко распространено мнение, что цены на недвижимость не могут упасть.

Мои друзья Том и Флорентин только что купили дом в пригороде Бостона. Расскажу эту историю. Однажды вечером я случайно встретил Тома и спросил, как у него дела. Он ответил: «Я совершенно измотан. Сегодня пришлось встать в пять утра, у меня была однодневная командировка. А сейчас извини, спешу — иду договариваться о покупке нового дома». Почему так срочно? Неужели нельзя сейчас отправиться домой, отдохнуть, а новым жильем заняться завтра? Ответом было «нет».

В июле 2004 года бостонский рынок недвижимости все еще был охвачен истерией. В случае Тома заинтересовавший его дом выставили на продажу в субботу, и чтобы обойти других покупателей, мой друг должен был подать заявку на покупку не позднее вторника. Как только на рынке появлялся привлекательный объект недвижимости, на него сразу же находилось множество потенциальных покупателей, конкурирующих между собой. Поэтому продавец обычно получал больше денег, чем рассчитывал.

Например, в многоквартирном доме, расположенном по соседству с нашим, покупатель сразу предложил продавцу больше, чем тот запросил, и квартира сменила собственника буквально через несколько часов после того, как ее выставили на продажу! Каким-то образом покупатели узнали об этом «горячем» объекте и быстро сделали хозяйке предложение, от которого она не смогла отказаться.
Такое поведение иначе как безумным не назовешь. Покупатели вынуждены принимать очень важные решения, имея совсем немного времени на размышления. К счастью, эта «мания недвижимости» еще не охватила всю страну, поскольку на многих рынках наблюдается меньшая активность. Тем не менее хватает мест, где покупательская истерия в самом разгаре. Такое поведение характерно для рыночного «пузыря».

Вторым признаком мании служит вера в то, что цены на недвижимость не могут упасть. Даже когда люди предполагают наступление трудных времен на этом рынке, они под «трудными временами» понимают всего лишь временную остановку роста цен. Всем кажется невозможным, чтобы цены на недвижимость начали падать. В главе 3 мы познакомились с правлением моего многоквартирного дома, которое считало очередную покупку недвижимости «гарантированно беспроигрышным делом».

Такую веру в цены на жилье разделяют и профессиональные аналитики. Экономист доктор Джон Крайнер работает на Федеральную резервную систему США. Он написал замечательную статью, озаглавленную «Пузыри цен на недвижимость»9, в которой сделал следующий вывод: «Исходя из того, что падение номинальных цен на жилье — явление необычное, я прогнозирую их фиксацию на текущем уровне». И хотя доктор Крайнер далее проанализировал гипотетическую возможность падения ценна жилье, сам факт, что он начал с предположения о невозможности этого, достаточно красноречив. Когда рынки находятся на своих иррациональных пиках, люди считают спад невозможным.
На рынке недвижимости мы наблюдаем истерию и манию, что говорит о чрезмерно завышенных по психологическим причинам ценах на жилье.