Недвижимость в США росла в цене на протяжении более чем 50 лет. Продлится ли эта тенденция? На этот вопрос мы дадим ответ в трех частях. 1) Определим отношение цены к прибыли (коэффициент цена/прибыль) вашего жилья. 2) Оценим обоснованный коэффициент цена/прибыль для дома. 3) «Посолим по вкусу» (учтем динамику местного рынка).

Каков коэффициент цена/прибыль вашего дома?
Первый шаг — это определить «справедливую», т. е. есть обоснованную стоимость объекта недвижимости. Как и в случае с акциями и облигациями, абсолютно точно сделать это невозможно, однако нас устроит и достаточно близкая оценка. Справедливую стоимость рассчитываем с помощью отношения цены к прибыли (коэффициента цена/прибыль).

Для акции коэффициент цена/прибыль мы получаем, разделив цену одной акции на прибыль, приходящуюся тоже на одну акцию. Например, в главе, посвященной акциям, мы рассмотрели Microsoft В июле 2004 года акция этой компании стоила 28 долл., а прогнозная прибыль на тот же год составляла 1,27 долл. на акцию. Значит, коэффициент цена/прибыль акций Microsoft равен 22.

Чтобы рассчитать коэффициент цена/прибыль для дома или другого объекта недвижимости, разделим цену этой недвижимости на приносимый ею доход. Для жилья, которое сдается в аренду, эти расчеты выполнить легко (главное, не забыть о налогах). Если же объект недвижимости занят собственником, то арендная плата отсутствует. В таком случае «прибыль» — это оценочная арендная плата, которую можно получить, если сдать объект недвижимости арендаторам.

Например, я живу со своей женой и нашим новорожденным малышом в многоквартирном доме возле Гарвардского университета и Гарвардской площади. Поскольку детская кроватка, коляска и игрушки занимают много места в нашей квартире, нам с женой стало очевидно, что придется переезжать. Поэтому я приблизительно оценил стоимость нашего жилья. Рыночная цена такой квартиры составляет около 650 тыс. долл.

Но рыночная цена не остается постоянной, а когда именно мы будем продавать нашу квартиру, я еще не знаю. Поэтому надо узнать ее стоимость, а не только текущую рыночную цену. Для этого мы должны знать текущую арендную плату за такое жилье. Хотя мы ни от кого не получаем арендную плату, я подставлю эту величину как «прибыль» в формулу для расчета коэффициента цена/прибыль.

В настоящее время такое жилье, как наше, можно сдать квартирантам за 2,8 тыс. долл. в месяц. При расчете коэффициента надо учесть все затраты, в том числе налоги. После вычета всех наших затрат мы могли бы, сдавая квартиру в аренду, получать «на руки» около 2 тыс. долл. в месяц. А в год — 24 тыс. долл. Значит, коэффициент цена/прибыль для нашей квартиры равен отношению цены (650 тыс. долл.) к прибыли (24 тыс. долл.), т. е. 27.